今年以來，在“國八條”及相關(guān)政策的引導(dǎo)下，多數(shù)城市的房價漲幅趨緩，投機、投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高城市呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢，保障性安居工程強力推進，房地產(chǎn)市場總體發(fā)展平穩(wěn)。但同時也出現(xiàn)一些值得關(guān)注的新問題：部分二、三線城市房價漲幅過大，商品住宅用地供應(yīng)完成進度滯緩；有的城市調(diào)控力度有所放松，保障性安居工程在資金籌措、建設(shè)、分配和管理方面有待加強和完善。
　　
　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)走勢看，1-7月，全國商品房銷售面積同比增長13.6%，比1-6月增速提高0.7個百分點，比去年全年增速提高3.5個百分點，增速連續(xù)3個月提高，但增速大幅度放緩。7月份全國商品房銷售面積7618萬平方米，比6月份環(huán)比下降３３．７％。
　　
　　1-7月，各類供應(yīng)指標(biāo)繼續(xù)保持較高增速，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長33.6%，7月當(dāng)月完成開發(fā)投資額5623億元，同比增長36.5%，增速創(chuàng)本年新高；但從環(huán)比看，７月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比下降２５．２％。7月單月的房屋新開工面積為15726萬平方米，為今年3月以來最低單月水平。
　　
　　1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源共計4.8萬億元，同比增長23.1%，增速較1-6月上升1.5個百分點。除利用外資、國內(nèi)貸款增速有所下降外，其余各項資金來源的增速均保持增長態(tài)勢。從占比來看，開發(fā)企業(yè)自籌資金占比繼續(xù)提高，國內(nèi)貸款占比呈下降趨勢。
　　
　　7月份70個大中城市房價環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，價格下降的城市個數(shù)持續(xù)增加。２月份與上月相比，價格下降的城市個數(shù)為８個，７月份為１４個。與此同時，價格持平的城市個數(shù)也在增加，從２月份的６個增加到７月份的１７個。就全國來看，７月份，７０個大中城市中環(huán)比價格下降和持平的有３１個城市，接近一半。而２月份環(huán)比價格下降和持平的城市個數(shù)只有１４個。從同比數(shù)據(jù)看，價格下降的城市屈指可數(shù)。７月份價格下降的城市只有１個。這表明，與２０１０年相比，房價還在高位運行，調(diào)控效果還是初步的。
　　
　　從景氣情況看，７月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為１０１．５，創(chuàng)２０１０年以來最低。
　　
　　從數(shù)據(jù)總體走勢看，1-7月全國房地產(chǎn)市場開發(fā)、生產(chǎn)、銷售等指標(biāo)同比較快增長，環(huán)比增勢趨緩，全國房價平均漲幅呈縮小態(tài)勢。

    從政策面看，圍繞“國八條”的落實，今年以來，各項房地產(chǎn)調(diào)控舉措和成效可圈可點。如供給方面，著力加大保障房建設(shè)力度，改善房市供給結(jié)構(gòu)，這是房地產(chǎn)市場的治本之策，可大大緩解來自中低收入群體對非保障性普通商品房市場的自住需求壓力；需求方面，通過加強運用信貸、稅收杠桿，有效抑制投資和投機需求；房價預(yù)期管理方面，多方位釋放宏觀調(diào)控導(dǎo)向信號，加強房價預(yù)期引導(dǎo)；同時，努力落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的問責(zé)機制，強化各級政府正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的責(zé)任。應(yīng)當(dāng)說，在貫徹去年“國十一條”的基礎(chǔ)上，今年“國八條”的強力貫徹施行，進一步擴大了房地產(chǎn)市場的調(diào)控成果。
　　
　　然而，由于房地產(chǎn)領(lǐng)域許多問題的積重難返和復(fù)雜性，調(diào)控也遇到了種種阻力和新的問題。比如，由于地方經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利益紐帶，“土地財政”問題沒有得到有效解決，一些地方政府執(zhí)行中央房地產(chǎn)調(diào)控方針和政策并不得力，許多地區(qū)公布的房價調(diào)控目標(biāo)不僅與百姓的預(yù)期相差甚遠，也沒有達到中央的要求。還有，低估了投機資本的能量。在市場不斷開放、全球化不斷發(fā)展的大環(huán)境下，投機資本和熱錢的能量有多大，規(guī)模有多大，沒有人能說得清楚，也很難量化管理?！跋拶彙弊鳛橐环N不得已而為之的非市場調(diào)控手段，面對能量無極限的投機資本，恐怕只能扮演一種“事后救火”、“腳痛醫(yī)腳”的角色，顯然并非長遠之計。投機資本向“限購”未覆蓋的二、三線城市擴散流動，已經(jīng)是一種顯著的趨勢，會不會進一步向其他未“限購”的中小城市蔓延，結(jié)果不難推測。因此，如何提高調(diào)控的前瞻性，如何加強運用市場手段、法律手段遏制投機資本對房地產(chǎn)市場的擾動，規(guī)范房地產(chǎn)市場，應(yīng)當(dāng)盡快謀劃治本之策，同時，應(yīng)開辟更多投資領(lǐng)域分流游資，特別是在實體經(jīng)濟中。由于前兩年牛市積累、流動性充裕帶來的滯后影響以及復(fù)雜體制因素等多種原因，房企的抗壓能力、反調(diào)控能力也出乎意料，致使房地產(chǎn)調(diào)控博弈的“拉鋸戰(zhàn)”、“膠著”狀態(tài)延續(xù)時間之長超出預(yù)期，博弈雙方都處在“再堅持一下”的努力之中。
　　
　　正是鑒于市場長期處于“膠著”狀態(tài)，各方預(yù)期調(diào)控力度可能有所放松之際，國務(wù)院于7月12日召開的常務(wù)會議指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關(guān)鍵時期，并提出了加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控的五點意見，意在鞏固“國八條”的調(diào)控成果，同時給地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)一個明確的預(yù)期，當(dāng)前進行的房地產(chǎn)調(diào)控方向不動搖，力度不放松，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。7月22日召開的中共中央政治局會議也指出，要堅持不懈搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)，堅持調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，堅決遏制住房價格過快上漲，確保落實保障性住房建設(shè)計劃。
　　
　　在中央發(fā)出最新明確政策信號的形勢下，房地產(chǎn)市場的博弈進程和前景也漸趨明朗。無論是房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行主體還是市場主體，對中央政策意圖相信都會有更加清晰的認識。顯然，調(diào)控不到位，調(diào)控不會終止，在計劃期內(nèi)難達預(yù)期目標(biāo)，調(diào)控力度只會加大。而我們也不難推測調(diào)控到位的終點目標(biāo)：去投機化，盡力擠掉泡沫，促房價合理回歸（不是大落，也不是急降，而是穩(wěn)中有降，穩(wěn)中回歸），使房地產(chǎn)進入平穩(wěn)發(fā)展軌道；堅定不移推進保障房體系建設(shè)，實現(xiàn)保障人民群眾“住有所居”的基本目標(biāo)；整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序，使房地產(chǎn)成為非暴利產(chǎn)業(yè)；建立抑制投機資本長效機制，使抑制房地產(chǎn)市場投機需求成為常態(tài)。房地產(chǎn)市場的博弈進程也不難推測，隨著房價的穩(wěn)中趨降，房價下行預(yù)期的強化，以及房市需求管理的緊縮，房市恐怕必然要經(jīng)歷一個“價跌量減”、“價跌量穩(wěn)”、“價平量穩(wěn)”、“價平量升”的調(diào)整過程。相信明智的房地產(chǎn)企業(yè)會看清走勢，順應(yīng)形勢，把握大局，理性應(yīng)變，配合中央政策意圖，主動調(diào)整策略，打破僵持局面，以縮短調(diào)控過渡陣痛期，共同助力房地產(chǎn)業(yè)盡早轉(zhuǎn)入平穩(wěn)健康發(fā)展軌道。